Übertragungen von Grundstücke werden von der Steuerbehörde in der Regel genau kontrolliert: die Agentur der Einnahmen verfügt bereits über alle notwendigen Daten, da eine Kopie des registrierten Vertrages beim zuständigen Steueramt aufliegt.
Da die Summen bei einer evtl. Steuernachschätzung beträchtlich sind, ist Vorsicht geboten.
Denn manchmal ist die Rechtsgrundlage schwammig und es sind Interpretationen möglich, die nicht der gängigen Praxis entsprechen.
Folgendes Beispiel beruht auf einen konkreten Rekurs, den unsere Kanzlei abgewickelt hat:
Herr X verkauft ein Grundstück an eine Gesellschaft Y, das diese benötigt um den Betrieb zu erweitern.
Bei Grundstücksverkäufen ist der erzielte Mehrwert nur dann zu versteuern, wenn es sich bei dem Grundstück um ein landwirtschaftliches Grundstück, das weniger als 5 Jahre lang besessen wurde oder um Baugrund handelt.
Ist das Grundstück seit mehr als 5 Jahre im Besitz des Eigentümers, ist es also von essentieller Bedeutung, ob es sich beim Grundstück um Baugrund handelt oder nicht.
Mit dem Gesetzesdekret Nr. 223/2006 wurde festgesetzt, dass ein Grundstück dann als Baugrund anzusehen ist, wenn dieses im Bauleitplan der Gemeinde als Bauzone ausgewiesen ist, unabhängig davon, ob dieser von der Region (in Südtirol Provinz) genehmigt und die Durchführungsbestimmungen erlassen wurden.
Fiskalisch gesehen ist ein Grundstück also bereits lange bevor darauf gebaut werden kann als Baugrund anzusehen.
Im vorliegenden Fall hatte Herr X das Grundstück bereits an die Firma verkauft, als dieses im Bauleiplan der Gemeinde noch als landwirtschaftliches Grün ausgewiesen war.
Allerdings erfolgte die grundbücherliche Umschreibung des Grundstückes auf den neuen Eigentümer erst nachdem die Gemeinde die Bauleitplanänderung beschlossen hat.
Das Steueramt interpretierte nun, dass die Übertragung erst mit der Eintragung im Grundbuch gültig ist und daher auf diesen Moment abzustellen sei. Deshalb wurde eine Taxierung als Baugrund verlangt.
Diese Interpretation, die auf einer wörtlichen Auslegung des Grundbuchgesetzes basiert, entspricht jedoch nicht dem allgemeinen Rechtsverständnis.
Denn mit Abschluss des Vertrages erwirbt der Käufer den Besitz des Grundstückes. Die grundbücherliche Eintragung ist entscheidend, um den Vertrag gegenüber Dritten geltend zu machen (niemand kann ein Grundstück verkaufen, das im grundbücherlich nicht gehört).
Kein Käufer wird bereit sein, eine Immobilie erst in dem Moment zu besetzen, in dem das Grundbuch ihn als neuen Eigentümer einträgt (was Monate dauern kann!).
Fazit: bei Grundstücksverkäufen sollte der Vertrag von einem kompetenten Steuerfachmann geprüft werden, um später unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Im vorliegenden Fall wurden die Forderungen des Steueramtes von der Steuergerichtsbarkeit sowohl in erster wie auch in zweiter Instanz abgewiesen.
Die Einnahmenagentur wurde auch dazu verurteilt, alle anfallenden Rechtsspesen zu bezahlen.
Da die Summen bei einer evtl. Steuernachschätzung beträchtlich sind, ist Vorsicht geboten.
Denn manchmal ist die Rechtsgrundlage schwammig und es sind Interpretationen möglich, die nicht der gängigen Praxis entsprechen.
Folgendes Beispiel beruht auf einen konkreten Rekurs, den unsere Kanzlei abgewickelt hat:
Herr X verkauft ein Grundstück an eine Gesellschaft Y, das diese benötigt um den Betrieb zu erweitern.
Bei Grundstücksverkäufen ist der erzielte Mehrwert nur dann zu versteuern, wenn es sich bei dem Grundstück um ein landwirtschaftliches Grundstück, das weniger als 5 Jahre lang besessen wurde oder um Baugrund handelt.
Ist das Grundstück seit mehr als 5 Jahre im Besitz des Eigentümers, ist es also von essentieller Bedeutung, ob es sich beim Grundstück um Baugrund handelt oder nicht.
Mit dem Gesetzesdekret Nr. 223/2006 wurde festgesetzt, dass ein Grundstück dann als Baugrund anzusehen ist, wenn dieses im Bauleitplan der Gemeinde als Bauzone ausgewiesen ist, unabhängig davon, ob dieser von der Region (in Südtirol Provinz) genehmigt und die Durchführungsbestimmungen erlassen wurden.
Fiskalisch gesehen ist ein Grundstück also bereits lange bevor darauf gebaut werden kann als Baugrund anzusehen.
Im vorliegenden Fall hatte Herr X das Grundstück bereits an die Firma verkauft, als dieses im Bauleiplan der Gemeinde noch als landwirtschaftliches Grün ausgewiesen war.
Allerdings erfolgte die grundbücherliche Umschreibung des Grundstückes auf den neuen Eigentümer erst nachdem die Gemeinde die Bauleitplanänderung beschlossen hat.
Das Steueramt interpretierte nun, dass die Übertragung erst mit der Eintragung im Grundbuch gültig ist und daher auf diesen Moment abzustellen sei. Deshalb wurde eine Taxierung als Baugrund verlangt.
Diese Interpretation, die auf einer wörtlichen Auslegung des Grundbuchgesetzes basiert, entspricht jedoch nicht dem allgemeinen Rechtsverständnis.
Denn mit Abschluss des Vertrages erwirbt der Käufer den Besitz des Grundstückes. Die grundbücherliche Eintragung ist entscheidend, um den Vertrag gegenüber Dritten geltend zu machen (niemand kann ein Grundstück verkaufen, das im grundbücherlich nicht gehört).
Kein Käufer wird bereit sein, eine Immobilie erst in dem Moment zu besetzen, in dem das Grundbuch ihn als neuen Eigentümer einträgt (was Monate dauern kann!).
Fazit: bei Grundstücksverkäufen sollte der Vertrag von einem kompetenten Steuerfachmann geprüft werden, um später unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Im vorliegenden Fall wurden die Forderungen des Steueramtes von der Steuergerichtsbarkeit sowohl in erster wie auch in zweiter Instanz abgewiesen.
Die Einnahmenagentur wurde auch dazu verurteilt, alle anfallenden Rechtsspesen zu bezahlen.
