Die Kanzlei Gasser Springer Perathoner Eder & Oliva bietet eine umfassende Betreuung und Beratung bei Immobilienkäufen und -verkäufen, bei der Berechnung der Gemeindeimmobiliensteuer sowie bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften an, wobei wir natürlich immer eine Optimierung der steuerrechtlichen sowie zivilrechtlichen Auswirkungen anstreben.
Zudem bietet die Kanzlei eine Vielzahl von weiteren Dienstleistungen an, so etwa die Erstellung von Miet- und Pachtverträgen und die laufende Verwaltung der steuerlichen Angelegenheiten bzgl. Immobilien in Italien.
Immobilienkauf in Italien - leicht gemacht.
Immobilienkauf in Italien leicht gemacht
Ferienhaus in der Toskana, Chalet in den Dolomiten oder Apartment am Gardasee? Eine Immobilie in Italien zu erwerben, ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Wir sorgen dafür, dass sich Ihr Traum ohne Umwege erfüllt: Unsere spezialisierten Beraterinnen und Berater wickeln den Immobilienkauf ab, klären die rechtlichen Fragen und kümmern sich um alle weiteren steuerlichen Obliegenheiten, die für Sie nach dem Erwerb anfallen.
Nachfolgend finden Sie einen groben Überblick zum Ablauf und zu unterschiedlichen Prozeduren beim Kauf einer Immobilie in Italien.
Der Eintrag ins Grundbuch
In den nördlichen Provinzen Italiens gibt es das Grundbuchsystem. In diesen Regionen sind die relevanten Daten aus den Immobilienregistern ersichtlich, in denen die Kaufverträge sowie andere Verträge, die Belastungen (z. B. Hypotheken) begründen, hinterlegt werden. Diese Register sind öffentlich zugänglich.
Außerdem muss jede Immobilie im ebenfalls öffentlich zugänglichen Kataster gemeldet sein. In diesem scheinen die relevanten Daten für die Besteuerung auf.
Der Kaufvorvertrag
Es ist in Italien gängige Praxis, dass der Kauf in zwei Schritten erfolgt: In einem ersten Moment wird ein Kaufvorvertrag unterzeichnet und ein Angeld bezahlt. Somit sind beide Parteien gebunden. Tritt die kaufversprechende Partei vom Vorvertrag zurück, verliert sie das Angeld. Tritt hingegen die verkaufsversprechende Partei vom Vorvertrag zurück, muss sie das doppelte Angeld zurückzahlen.
Der Kaufvorvertrag kann zur Absicherung der kaufversprechenden Partei in den Immobilienregistern hinterlegt werden und ist somit auch gegenüber Dritten durchsetzbar. Es besteht aber auch die Möglichkeit, auf den Kaufvorvertrag zu verzichten und gleich den definitiven Kaufvertrag abzuschließen.
Der Kaufvertrag
Der Kaufvertrag einer Immobilie muss vor einem Notar unterzeichnet werden. Es ist jedoch nicht notwendig, dass die Parteien persönlich erscheinen; diese können sich auch durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen.
Das Notarhonorar ist in Italien höher als in Österreich oder in Deutschland. Da das Notarhonorar mittlerweile aber nicht mehr vom Staat festgelegt wird, ist es ratsam, sich mehrere Kostenvoranschläge zu besorgen. Das Honorar ist in der Regel direkt bei Abschluss des Vertrags zu entrichten. Gleiches gilt für die Verkaufssumme der Immobilie.
Einschränkungen für Bürgerinnen und Bürger aus dem Ausland
Staatsbürger aus Deutschland, Österreich oder Liechtenstein können in Italien unbegrenzt Immobilien erwerben. Für Staatsbürger aus der Schweiz sind hingegen Einschränkungen vorgesehen. Zu beachten ist zusätzlich, dass in einigen Regionen (z. B. Südtirol) ein Teil der Immobilien nur von bereits ansässigen Personen erworben und bewohnt werden dürfen.
Die Besteuerung des Kaufes
Beim Erwerb eines Neubaus direkt vom Bauträger ist zusätzlich zum Kaufpreis auch die Mehrwertsteuer zu entrichten. Diese beträgt bei Erstwohnungen 4 %, bei Zweitwohnungen 10 % des Kaufpreises. Bei Luxuswohnungen findet ein Mehrwertsteuersatz von 22 % Anwendung. Garage, Parkplätze, Keller usw. folgen i. d. R. dem Mehrwertsteuersatz der Wohnung.
Beim Erwerb von Altbauten bzw. bei einem Kauf durch Privatpersonen fällt normalerweise keine Mehrwertsteuer an. Stattdessen ist eine proportionale Registersteuer auf den Katasterwert der Immobilie zu entrichten. Dieser ist meistens deutlich geringer als Marktwert. Beim Erwerb einer Erstwohnung beträgt die Registersteuer 2 % des Katasterwertes, bei weiteren Wohnungen sowie bei Luxuswohnungen 9 % des Katasterwertes.
Anfallende Einkommensteuern
Eigentümer von mehreren Immobilien oder von vermieteten Immobilien müssen zudem eine Einkommenssteuer entrichten. In diesen Fällen ist die Abgabe einer jährlichen Steuererklärung verpflichtend. Diese kann nicht selbst erstellt werden, sondern muss über einen Steuerberater eingereicht werden.
Gemeindeimmobiliensteuer IMU / GIS
Der Eigentümer einer Immobilie ist periodisch zur Zahlung der Gemeindeimmobiliensteuern (GIS in Südtirol, IMU im restlichen Italien) und evtl. weiterer Servicegebühren verpflichtet, die einige Gemeinden erheben. Die entsprechenden Kosten variieren je nach Gemeinde stark.
