Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Dr. Simon Perathoner
Das Haushaltsgesetz 2025, welches zum Jahreswechsel verabschiedet wurde, sieht zwei wichtige Neuerungen für Unternehmen und Einzelunternehmer vor, welche Immobilien halten und diese aus dem betrieblichen Kreislauf entnehmen und steuerbegünstigt den Gesellschaftern zuführen möchten.
Es handelt sich hierbei um (i) die begünstigte Zuweisung von Immobilien an die eigenen Gesellschafter sowie (ii) die Möglichkeit der begünstigten Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer.
Die beiden Maßnahmen sind im Wesentlichen eine Neuauflage der gleichen Maßnahmen, wie diese zuletzt mit dem Haushaltsgesetz 2023 eingeführt wurde und die eine begünstigte Entnahme von Immobilien ermöglichte. Davor gab es in den Jahren 2016 und 2017 die Möglichkeit einer begünstigten Entnahme von Immobilien.
Da die Maßnahmen in den vorangegangenen Editionen immer großen Anklang in der Unternehmerwelt fanden und nur in unregelmäßigen Abständen und für kurze Zeiträume gewährt wurden, ist auch diesmal davon auszugehen, dass 2025 einige Unternehmer die Begünstigungen beanspruchen werden.
Der Gesetzestext des Haushaltsgesetzes 2025 ist wortgleich wie jener aus dem Jahr 2023, weswegen es keine großen Zweifel gibt zur Umsetzung der Maßnahme – diese kann heuer unter Berücksichtigung der zahlreichen Stellungnahmen und Klarstellungen des italienischen Finanzamtes zur vorangegangenen begünstigten Zuweisung erfolgen.
Die begünstigte Zuweisung
Die begünstigte Zuweisung ermöglicht es, nicht direkt betrieblich genutzte Immobilien, sowie in öffentliche Register eingetragene Güter wie z.B. Fahrzeuge, welche sich im Eigentum von Gesellschaften befinden, steuerlich begünstigt an die Gesellschafter zuzuweisen.
Im Normalfall gelten im Falle von Zuweisungen an Gesellschafter die steuerlichen Vorschriften des Eigenverbrauchs, welche in den meisten Fällen zu einer hohen steuerlichen Belastung führen: beim Eigenverbrauch muss der Marktwert der entnommenen Immobilie für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns herangezogen werden, der dann mit potentiell 43% Einkommensteuer sowie der Wertschöpfungsteuer IRAP in Höhe von 3,9% belastet wird.
Der Vorteil
Mit der neu eingeführten Begünstigung hingegen ist es nun möglich, die Immobilien begünstigt an die Gesellschafter zuzuweisen, wobei die Begünstigung in drei Punkten ansetzt:
Keine Vorteile gibt es hingegen für die Mehrwertsteuer, weil die MwSt. eine harmonisierte Steuer auf EU-Ebene ist und eine Begünstigung nicht den gemeinschaftlichen Vorschriften entspricht.
Die steuerlich begünstigte Zuweisung stellt für den Gesellschafter eine Ausschüttung von Kapital oder Gewinnrücklagen in Sachwerten dar.
Werden im Zuge der begünstigten Zuweisung buchhalterisch Rücklagen annulliert, die sich unter Steueraussetzung befinden, findet eine zusätzliche Ersatzsteuer in Höhe von 13% Anwendung.
Anwendungsbereich
Anwenden können die Begünstigung alle Personen- und Kapitalgesellschaften, sprich OHGs, KGs, GmbHs, AGs und KGaA.
In Anspruch genommen werden kann die begünstigte Zuweisung für alle Liegenschaften (Gebäude und Grundstücke), die nicht direkt für die eigene gewerbliche Tätigkeit verwendet werden sowie bewegliche, in öffentliche Register eingetragene Güter, ebenfalls soweit diese nicht direkt für die eigene Tätigkeit verwendet werden.
Als nicht direkt für die eigene Tätigkeit verwendete Immobilie zählen z.B. (i) Gewerbeimmobilien, die vermietet werden, (ii) die Immobilien, welche von Immobilienfirmen gehalten werden und von diesen als Handelsware erfasst sind, bzw. (iii) Immobilien, die von den Gesellschaften als Vermögenswerte gehalten und deren Einkommen gemäß den Bestimmungen der Gebäudeeinkommen (Art. 90 TUIR) besteuert werden.
Nicht von der begünstigten Zuweisung betroffen sind die gewerblichen Immobilien, in denen direkt die eigene gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird. Um ein Beispiel zu machen: Ein Tischler kann nicht die Immobilie den Gesellschaftern zuweisen, in der die Tischlertätigkeit ausgeübt wird. Sehr wohl kann die gleiche Gesellschaft allerdings den Gesellschaftern Wohnimmobilien zuweisen, die z.B. als Investition erworben und vermietet wurden und daher nicht die Haupttätigkeit der Gesellschaft darstellen.
Fristen
Die Zuweisung muss innerhalb 30.09.2025 mittels notarieller Urkunde erfolgen.
Innerhalb der gleichen Frist vom 30.09.2025 wird auch die Zahlung der ersten Rate der Ersatzsteuer in Höhe von 60% des geschuldeten Betrages fällig, während die zweite Rate innerhalb 30.11.2025 fällig wird.
Privatisierung der Immobilien von Einzelunternehmern
Ebenfalls im Haushaltsgesetz 2025 aufgeführt ist die Möglichkeit für Einzelunternehmer, die gewerbliche Immobilie zu privatisieren. Bei der Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer ist es somit im Unterschied zur begünstigten Zuweisung bei Gesellschaften auch möglich, die betrieblich genutzte Liegenschaft zu entnehmen.
Die entsprechende Privatisierung muss innerhalb 31.05.2025 erfolgen, wobei die Effekte der Operation rückwirkend ab dem 01.01.2025 gelten – in anderen Worten ausgedrückt wird die Immobilie für die gesamte Steuerperiode 2025 als von der Privatperson gehaltene Immobilie angesehen und behandelt, mit der daraus Besteuerung der entsprechenden Einkünfte im Abschnitt RB der Steuererklärung.
Wie bei der begünstigten Zuweisung beträgt die Ersatzsteuer auf Veräußerungsgewinne 8 % und die Veräußerungsgewinne können unter Zugrundelegung des Katasterwerts anstelle des Normalwerts ermittelt werden.
Die fällige Ersatzsteuer ist zu 60% am 30. November 2025 und zu 40% am 30. Juni 2026 einzuzahlen.
Fazit
Die begünstigte Zuweisung von Immobilien und die Möglichkeit der begünstigten Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer wird nur selten vom Gesetzgeber gewährt, weswegen die Gelegenheit beim Schopf ergriffen werden soll.
Speziell für Unternehmer, die in den nächsten Jahren die Tätigkeit auflassen möchten und noch Immobilien in der Gesellschaft haben, welche geringe steuerliche Anschaffungswerte haben wie z.B. nach Ablauf der Leasingverträge, erscheint die Zuweisung äußerst interessant.
Es handelt sich hierbei um (i) die begünstigte Zuweisung von Immobilien an die eigenen Gesellschafter sowie (ii) die Möglichkeit der begünstigten Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer.
Die beiden Maßnahmen sind im Wesentlichen eine Neuauflage der gleichen Maßnahmen, wie diese zuletzt mit dem Haushaltsgesetz 2023 eingeführt wurde und die eine begünstigte Entnahme von Immobilien ermöglichte. Davor gab es in den Jahren 2016 und 2017 die Möglichkeit einer begünstigten Entnahme von Immobilien.
Da die Maßnahmen in den vorangegangenen Editionen immer großen Anklang in der Unternehmerwelt fanden und nur in unregelmäßigen Abständen und für kurze Zeiträume gewährt wurden, ist auch diesmal davon auszugehen, dass 2025 einige Unternehmer die Begünstigungen beanspruchen werden.
Der Gesetzestext des Haushaltsgesetzes 2025 ist wortgleich wie jener aus dem Jahr 2023, weswegen es keine großen Zweifel gibt zur Umsetzung der Maßnahme – diese kann heuer unter Berücksichtigung der zahlreichen Stellungnahmen und Klarstellungen des italienischen Finanzamtes zur vorangegangenen begünstigten Zuweisung erfolgen.
Die begünstigte Zuweisung
Die begünstigte Zuweisung ermöglicht es, nicht direkt betrieblich genutzte Immobilien, sowie in öffentliche Register eingetragene Güter wie z.B. Fahrzeuge, welche sich im Eigentum von Gesellschaften befinden, steuerlich begünstigt an die Gesellschafter zuzuweisen.
Im Normalfall gelten im Falle von Zuweisungen an Gesellschafter die steuerlichen Vorschriften des Eigenverbrauchs, welche in den meisten Fällen zu einer hohen steuerlichen Belastung führen: beim Eigenverbrauch muss der Marktwert der entnommenen Immobilie für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns herangezogen werden, der dann mit potentiell 43% Einkommensteuer sowie der Wertschöpfungsteuer IRAP in Höhe von 3,9% belastet wird.
Der Vorteil
Mit der neu eingeführten Begünstigung hingegen ist es nun möglich, die Immobilien begünstigt an die Gesellschafter zuzuweisen, wobei die Begünstigung in drei Punkten ansetzt:
- Für den realisierten Veräußerungsgewinn fällt eine Ersatzsteuer in Höhe von 8% an; sofern die Gesellschaft zu Steuerzwecken als nicht operative Gesellschaft oder Scheingesellschaft (sog. „società di comodo”) gilt, findet eine Ersatzsteuer in Höhe von 10,5% Anwendung. Die Ersatzsteuer ersetzt die Einkommensteuern IRPEF und IRES sowie die Wertschöpfungsteuer IRAP.
- Als „Verkaufswert“ dient nicht der Marktwert, sondern kann der Katasterwert verwendet werden, der im Normalfall deutlich unter dem Marktwert liegt;
- Die Registergebühren sind auf die Hälfte des normalen Ausmaßes reduziert (im Normalfall, von 9% auf 4,5%).
Keine Vorteile gibt es hingegen für die Mehrwertsteuer, weil die MwSt. eine harmonisierte Steuer auf EU-Ebene ist und eine Begünstigung nicht den gemeinschaftlichen Vorschriften entspricht.
Die steuerlich begünstigte Zuweisung stellt für den Gesellschafter eine Ausschüttung von Kapital oder Gewinnrücklagen in Sachwerten dar.
Werden im Zuge der begünstigten Zuweisung buchhalterisch Rücklagen annulliert, die sich unter Steueraussetzung befinden, findet eine zusätzliche Ersatzsteuer in Höhe von 13% Anwendung.
Anwendungsbereich
Anwenden können die Begünstigung alle Personen- und Kapitalgesellschaften, sprich OHGs, KGs, GmbHs, AGs und KGaA.
In Anspruch genommen werden kann die begünstigte Zuweisung für alle Liegenschaften (Gebäude und Grundstücke), die nicht direkt für die eigene gewerbliche Tätigkeit verwendet werden sowie bewegliche, in öffentliche Register eingetragene Güter, ebenfalls soweit diese nicht direkt für die eigene Tätigkeit verwendet werden.
Als nicht direkt für die eigene Tätigkeit verwendete Immobilie zählen z.B. (i) Gewerbeimmobilien, die vermietet werden, (ii) die Immobilien, welche von Immobilienfirmen gehalten werden und von diesen als Handelsware erfasst sind, bzw. (iii) Immobilien, die von den Gesellschaften als Vermögenswerte gehalten und deren Einkommen gemäß den Bestimmungen der Gebäudeeinkommen (Art. 90 TUIR) besteuert werden.
Nicht von der begünstigten Zuweisung betroffen sind die gewerblichen Immobilien, in denen direkt die eigene gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird. Um ein Beispiel zu machen: Ein Tischler kann nicht die Immobilie den Gesellschaftern zuweisen, in der die Tischlertätigkeit ausgeübt wird. Sehr wohl kann die gleiche Gesellschaft allerdings den Gesellschaftern Wohnimmobilien zuweisen, die z.B. als Investition erworben und vermietet wurden und daher nicht die Haupttätigkeit der Gesellschaft darstellen.
Fristen
Die Zuweisung muss innerhalb 30.09.2025 mittels notarieller Urkunde erfolgen.
Innerhalb der gleichen Frist vom 30.09.2025 wird auch die Zahlung der ersten Rate der Ersatzsteuer in Höhe von 60% des geschuldeten Betrages fällig, während die zweite Rate innerhalb 30.11.2025 fällig wird.
Privatisierung der Immobilien von Einzelunternehmern
Ebenfalls im Haushaltsgesetz 2025 aufgeführt ist die Möglichkeit für Einzelunternehmer, die gewerbliche Immobilie zu privatisieren. Bei der Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer ist es somit im Unterschied zur begünstigten Zuweisung bei Gesellschaften auch möglich, die betrieblich genutzte Liegenschaft zu entnehmen.
Die entsprechende Privatisierung muss innerhalb 31.05.2025 erfolgen, wobei die Effekte der Operation rückwirkend ab dem 01.01.2025 gelten – in anderen Worten ausgedrückt wird die Immobilie für die gesamte Steuerperiode 2025 als von der Privatperson gehaltene Immobilie angesehen und behandelt, mit der daraus Besteuerung der entsprechenden Einkünfte im Abschnitt RB der Steuererklärung.
Wie bei der begünstigten Zuweisung beträgt die Ersatzsteuer auf Veräußerungsgewinne 8 % und die Veräußerungsgewinne können unter Zugrundelegung des Katasterwerts anstelle des Normalwerts ermittelt werden.
Die fällige Ersatzsteuer ist zu 60% am 30. November 2025 und zu 40% am 30. Juni 2026 einzuzahlen.
Fazit
Die begünstigte Zuweisung von Immobilien und die Möglichkeit der begünstigten Privatisierung der Immobilien für Einzelunternehmer wird nur selten vom Gesetzgeber gewährt, weswegen die Gelegenheit beim Schopf ergriffen werden soll.
Speziell für Unternehmer, die in den nächsten Jahren die Tätigkeit auflassen möchten und noch Immobilien in der Gesellschaft haben, welche geringe steuerliche Anschaffungswerte haben wie z.B. nach Ablauf der Leasingverträge, erscheint die Zuweisung äußerst interessant.
