Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Dr. Gert Gasser
Ist der Verkauf eines alten Gebäudes als Baugrund zu besteuern? Der oberste Gerichtshof hat hierzu eine klar Meinung: nein.
Seit mehreren Jahren ist in Italien die Frage nach der korrekten steuerlichen Behandlung eines Verkaufs eines älteren Gebäudes mit anschließendem Abbruch und Wiederaufbau ein äußerst kontroverses Thema.
Dies rührt aus der unterschiedlichen steuerlichen Bewertung her, die das Finanzamt bei der Einstufung des Sachverhaltes gibt; in einigen Fällen bewertet das Finanzamt den Verkauf eines älteren Gebäudes nämlich nicht als Verkauf eines Gebäudes, wie es eigentlich logisch erscheinen würde, sondern als Verkauf eines Baugrundstückes, mit verheerenden steuerlichen Folgen.
Die steuerlichen Auswirkungen zwischen Verkauf eines Gebäudes und eines Baugrundstückes sind nämlich unterschiedlich: zum Zwecke der Anwendung der Einkommensteuer sind die Mehrerlöse im Falle des Verkaufs eines Gebäudes nur dann steuerpflichtig, sofern diese innerhalb von fünf Jahren ab Erwerb bzw. des Baus verkauft werden. Wird ein Gebäude hingegen nach der Fünfjahresfrist verkauft, ist der Erlös immer steuerfrei.
Bei einem Baugrundstück hingegen ist der Mehrerlös immer steuerpflichtig.
Zu diesem kontroversen Thema hat sich der Kassationsgerichtshof mit dem Urteil Nr. 5088/2019 zu Wort gemeldet und auf ganzer Linie dem Steuerzahler Recht gegeben: der Verkauf eines Gebäudes bleibt ein Verkauf eines Gebäudes und darf nicht in einen Verkauf eines Baugrundstückes umqualifiziert werden.
Im konkreten Fall des Urteils ging es um den Verkauf eines alten Gebäudes an eine Baufirma, welche im Anschluss an den Kauf aus dem Haus mit zwei Wohnungen durch Abbruch und Wiederaufbau insgesamt neun neue Wohneinheiten schuf, unter anderem aufgrund der Verwertung der bis dahin nicht genutzten Kubatur.
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass es die Absicht der Vertragsparteien war, die maximalen baulichen Möglichkeiten des Grundstückes auszunutzen, was das Finanzamt zu einer Umqualifizierung in ein Baugrundstück legitimiert.
Diese Vorgehensweise ist nach Ansicht des Kassationsgerichtshofes jedoch aus mehreren Gründen nicht rechtens.
Das sind gute Nachrichten für all jene, die alte Gebäude veräußert haben oder dies in naher Zukunft tun möchten.
Noch Fragen?
Wir stehen Ihnen für eine unverbindliche Beratung gerne zur Verfügung unter der Nummer 0473 565000 oder unter info@gspeo.com.
Seit mehreren Jahren ist in Italien die Frage nach der korrekten steuerlichen Behandlung eines Verkaufs eines älteren Gebäudes mit anschließendem Abbruch und Wiederaufbau ein äußerst kontroverses Thema.
Dies rührt aus der unterschiedlichen steuerlichen Bewertung her, die das Finanzamt bei der Einstufung des Sachverhaltes gibt; in einigen Fällen bewertet das Finanzamt den Verkauf eines älteren Gebäudes nämlich nicht als Verkauf eines Gebäudes, wie es eigentlich logisch erscheinen würde, sondern als Verkauf eines Baugrundstückes, mit verheerenden steuerlichen Folgen.
Die steuerlichen Auswirkungen zwischen Verkauf eines Gebäudes und eines Baugrundstückes sind nämlich unterschiedlich: zum Zwecke der Anwendung der Einkommensteuer sind die Mehrerlöse im Falle des Verkaufs eines Gebäudes nur dann steuerpflichtig, sofern diese innerhalb von fünf Jahren ab Erwerb bzw. des Baus verkauft werden. Wird ein Gebäude hingegen nach der Fünfjahresfrist verkauft, ist der Erlös immer steuerfrei.
Bei einem Baugrundstück hingegen ist der Mehrerlös immer steuerpflichtig.
Zu diesem kontroversen Thema hat sich der Kassationsgerichtshof mit dem Urteil Nr. 5088/2019 zu Wort gemeldet und auf ganzer Linie dem Steuerzahler Recht gegeben: der Verkauf eines Gebäudes bleibt ein Verkauf eines Gebäudes und darf nicht in einen Verkauf eines Baugrundstückes umqualifiziert werden.
Im konkreten Fall des Urteils ging es um den Verkauf eines alten Gebäudes an eine Baufirma, welche im Anschluss an den Kauf aus dem Haus mit zwei Wohnungen durch Abbruch und Wiederaufbau insgesamt neun neue Wohneinheiten schuf, unter anderem aufgrund der Verwertung der bis dahin nicht genutzten Kubatur.
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass es die Absicht der Vertragsparteien war, die maximalen baulichen Möglichkeiten des Grundstückes auszunutzen, was das Finanzamt zu einer Umqualifizierung in ein Baugrundstück legitimiert.
Diese Vorgehensweise ist nach Ansicht des Kassationsgerichtshofes jedoch aus mehreren Gründen nicht rechtens.
- Erstens unterscheidet das Einkommensteuergesetz ganz klar zwischen vormals unbebauten Grundstücken, die noch baulich genutzt werden können, von bereits bebauten Grundstücken, und sieht für die beiden Sachverhalte zwei unterschiedliche Besteuerungen vor.
- In zweiter Linie zielt das Gesetz zur Besteuerung der Baugrundstücke darauf ab, die erstmalige Umwidmung eines vormals unverbaubaren Grundstückes in ein bebaubares zu besteuern, welche durch eine raumordnungstechnische Umwandlung erfolgte. Wurde diese Umwandlung bereits vollzogen und ist das Grundstück bereits verbaut, ist es für das Finanzamt nicht mehr möglich, den Verkauf des Gebäudes aufgrund der vermuteten Absichten der Verkaufsparteien zur Verwendung der weiteren Kubatur als Verkauf eines Baugrundes anzusehen.
- Zu guter Letzt wäre es nicht korrekt, die Besteuerung des Verkäufers von den zukünftigen Entscheidungen des Käufers bzgl. der erworbenen Immobilie abhängig zu machen.
- Ein Grundstück ist entweder verbaut oder nicht verbaut und die anwendbare Besteuerung hängt von dieser Qualifizierung ab;
- Der Verkauf eines Gebäudes darf nicht in den Verkauf eines Baugrundstücks umqualifiziert werden, auch dann nicht, wenn die Kubatur noch nicht vollständig genutzt wurde;
- Die Abmachung der Vertragsparteien zum Abbruch und Wiederaufbau erlaubt es dem Finanzamt nicht, den Akt als Verkauf eines Baugrundes umzuqualifizieren.
- Die Möglichkeit einer Umqualifizierung eines Rechtsgeschäftes durch das Finanzamt ist unterbunden, wenn das Gesetz für die beiden unterschiedlichen Rechtsgeschäfte (Verkauf eines Gebäudes und Verkauf eines Baugrundes) eine unterschiedliche Besteuerung vorsieht.
Das sind gute Nachrichten für all jene, die alte Gebäude veräußert haben oder dies in naher Zukunft tun möchten.
Noch Fragen?
Wir stehen Ihnen für eine unverbindliche Beratung gerne zur Verfügung unter der Nummer 0473 565000 oder unter info@gspeo.com.